Νέα φιλοσοφία για τη χωροταξική πολιτική στην Ελλάδα

Του Ζαχ. Εμμ. Δοξαστάκη(*)

Σχέδιο νόμου περιορίζει δραστικά τη δόμηση

και μειώνει τους συντελεστές δόμησης

στις εκτός σχεδίου περιοχές

 

Η έννοια του χώρου έχει καθοριστική συμβολή και σημασία για την
κοινωνική ευημερία. Οι οικονομικές και κοινωνικές αλλαγές και
δραστηριότητες, βρίσκονται σε στενή αλληλεξάρτηση με το χώρο.
Επομένως ο χώρος και τα επιμέρους στοιχεία που τον ορίζουν
επηρεάζουν θετικά τη διασφάλιση της κοινωνικής ευημερίας. Ο χώρος
αποτελεί πόλο και πεδίο μελέτης πολυκλαδικής προσέγγισης και
εστίασης. Πολλές επιστήμες, καθεμιά από διαφορετική αφετηρία και
οπτική γωνία , διερευνούν και εξετάζουν τα προβλήματα και την
οργάνωση των ανθρώπινων δραστηριοτήτων.
Ο χωροταξικός σχεδιασμός αποτελεί ένα σπουδαίο μέσο για την
υλοποίηση κοινωνικών και οικονομικών στόχων, για τη βιώσιμη
ανάπτυξη και την ολοκληρωμένη χωρική οργάνωση, με ταυτόχρονη
επιδίωξη την προστασία και ανάδειξη του περιβάλλοντος, που
αντικειμενικό στόχο έχουν την επίτευξη του καλύτερου δυνατού
αποτελέσματος για τον άνθρωπο.
Η υιοθέτηση του χωροταξικού σχεδιασμού από την Ευρωπαϊκή Ένωση
και τις Κυβερνήσεις των κρατών μελών, αποτυπώνεται στις πολιτικές
τους για την άσκηση της χωροταξικής πολιτικής.
Κατά το άρθρο 24 του ισχύοντος Συντάγματος(1975) της χώρας μας,
όπως αναθεωρήθηκε μεταγενέστερα και τη νομολογία του Συμβουλίου
της Επικρατείας( ΣτΕ), η οποία εξειδικεύει το εν λόγω άρθρο του
Συντάγματος ορίζεται, ότι η διαφύλαξη του φυσικού περιβάλλοντος
και η μέριμνα για τη χωροταξική αναδιάρθρωση της χώρας
αποτελούν πρωταρχική αποστολή του κράτους, προκειμένου να
διασφαλιστεί η ισόρροπη κατανομή των παραγωγικών
δραστηριοτήτων και το βιώσιμο αστικό περιβάλλον.
Ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας, κ. Κωνσταντίνος
Χατζηδάκης, έθεσε στις 4 Αυγούστου 2020, σε δημόσια ηλεκτρονική
διαβούλευση το σχέδιο νόμου με τίτλο « Εκσυγχρονισμός της
Χωροταξικής και Πολεοδομικής νομοθεσίας». Με το εν λόγω σχέδιο
νόμου , επιχειρείται ο εκσυγρονισμός της νομοθεσίας για το στρατηγικό
σχεδιασμό, τον σχεδιασμό του χώρου και την αστική διαχείριση. Η
διαβούλευση διαρκεί μέχρι τις 28 Αυγούστου 2020 και κάθε

κοινωνικός εταίρος και κάθε ενδιαφερόμενος μπορεί να καταθέσει
προτάσεις για την όποια βελτίωση των σχετικών διατάξεων του
σχεδίου νόμου.
Με το, υπό διαβούλευση , σχέδιο νόμου η Κυβέρνηση στοχεύει
κυρίως:
– Στη στήριξη της ανάπτυξης και των επενδύσεων.
– Στην προστασία του περιβάλλοντος.
– Στην προστασία του δικαιώματος της ιδιοκτησίας.
Ειδικότερα θέματα με τα οποία καταπιάνεται και ρυθμίζει το σχέδιο
νόμου αναφέρονται:
– Η επιτάχυνση και ο εκσυγχρονισμός του χωροταξικού
σχεδιασμού, με τη θέσπιση του θεσμού των πιστοποιημένων
μηχανικών, οι οποίοι θα αξιολογούν πολεοδομικές μελέτες.
– Η επίσπευση της κατάρτισης των Τοπικών και Ειδικών
Πολεοδομικών Σχεδίων.
– Ο περιορισμός της εκτός σχεδίου δόμησης.
– Η αλλαγή του καθεστώτος παρεκκλίσεων αρτιότητας.
Καταργούνται όλες οι παρεκκλίσεις αρτιότητας στις εκτός σχεδίου
περιοχές, σε δύο χρόνια από την ψήφιση του νόμου.
– Η ενεργοποίηση της μεταφοράς του συντελεστή δόμησης στο
πλαίσιο των αποφάσεων του Συμβουλίου της Επικρατείας( ΣτΕ).
– Η πρόβλεψη, για πρώτη φορά, της δυνατότητας αποζημίωσης
των ιδιοκτητών διατηρητέων κτιρίων.
– Η επιτάχυνση της διαδικασίας έκδοσης των οικοδομικών αδειών.
– Η πρόβλεψη για την αυτοδίκαιη άρση των ρυμοτομικών
απαλλοτριώσεων, εάν παρέλθει μεγάλο διάστημα από την
επιβολή τους.
– Η καθιέρωση ενός ενιαίου καθεστώτος οριοθέτησης των
οικισμών.
Στη συνέχεια θα επικεντρώσουμε την ανάλυσή μας σε επιμέρους
άρθρα του σχεδίου νόμου, τα οποία θεωρούμε σημαντικά για
τους πολίτες.
1. Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια ( άρθρο 10 του σχεδίου νόμου)
Τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια( ΤΠΣ) αποτελούν σύνολα
κειμένων, χαρτών και διαγραμμάτων με τα οποία καθορίζονται η
οργάνωση του χώρου, τα όρια των πολεοδομικών ενοτήτων και
οικισμών, οι χρήσεις γης, οι όροι και οι περιορισμοί δόμησης, οι
ζώνες ειδικών πολεοδομικών κινήτρων, το οδικό δίκτυο, μέτρα
προσαρμογής στην κλιματική αλλαγή, μέτρα υποστηρικτικά της
αντιμετώπισης έκτακτων αναγκών κά. Τα ΤΠΣ καλύπτουν την

έκταση μιας ή περισσοτέρων Δημοτικών Ενοτήτων ενός Δήμου ή
την έκταση Δημοτικών Ενοτήτων που βρίσκονται σε όμορους
δήμους. Με τα ΤΠΣ καθορίζονται για κάθε δημοτική ενότητα οι
ακόλουθες κατηγορίες περιοχών:
Α) Οικιστκές Περιοχές( περιοχές εντός εγκεκριμένων σχεδίων
πόλεων,οι οικισμοί προ του 1923 ή με πληθυσμό κάτω των 2.000
κατοίκων , οι προς πολεοδόμηση περιοχές).
Β) Περιοχές παραγωγικών και επιχειρηματικών δραστηριοτήτων (
ΠΕΔ)
Γ) Περιοχές προστασίας( ΠΕΠ) και Περιοχές με ειδικό νομικό
καθεστώς( ΠΕΚ)
Δ) Περιοχές ελέγχου χρήσεων γης( ΠΕΧ)
Η κίνηση της διαδικασίας για τη σύνταξη του ΤΠΣ γίνεται από το
Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας ή από τον οικείο Δήμο. Τα
ΤΠΣ υπόκεινται σε διαδικασία Στρατηγικής Περιβαλλοντικής
Εκτίμησης. Η έγκριση των ΤΠΣ γίνεται με προεδρικό διάταγμα που
εκδίδεται με πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας,
ύστερα από γνώμη του Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών
Θεμάτων και Αμφισβητήσεων. Ακόμη με το ανωτέρω προεδρικό
διάταγμα εγκρίνονται:
• Οι κατευθύνσεις, όροι και μέτρα για την προστασία του
περιβάλλοντος.
• Οριοθετούνται προσωρινά οι οριογραμμές των τυχόν
υφιστάμενων εντός των προς πολεοδόμηση περιοχών
υδατορεμάτων.
• Εγκρίνεται η προκαταρκτική μελέτη γεωλογικής
καταλληλότητας.
• Όρια και ρυθμίσεις εγκεκριμένων Ζωνών Οικιστικού Ελέγχου
κά.
Μετά τη σύνταξη και έγκριση των Τοπικών Πολεοδομικών
Σχεδίων , για την πολεοδόμηση ορισμένης περιοχής απαιτείται η
σύνταξη και έγκριση Ρυμοτομικού Σχεδίου Εφαρμογής ( ΡΣΕ), το
οποίο περιλαμβάνει το Ρυμοτομικό Σχέδιο και την Πράξη
Εφαρμογής. Με τα δύο αυτά σχέδια εξειδικεύονται , σε κλίμακα
πόλης ή οικισμού ή τμημάτων αυτών ή σε ζώνες και περιοχές
ειδικών χρήσεων οι ρυθμίσεις τωνΤΠΣ περί χρήσεων γης και όρων
δόμησης και καθορίζονται ανακριβώς οι κοινόχρηστοι, κοινωφελείς
και οικοδομήσιμοι χώροι της προς πολεοδόμηση περιοχής , καθώς
και τα διαγράμματα των δικτύων υποδομής.

2. Σχεδιασμός και χαρακτηρισμός δημοτικών οδών ( άρθρο 14
σχεδίου νόμου)
Το άρθρο 14 τροποποιεί το άρθρο 4 του Ν 3155/1955( Α63) Περί
κατασκευής και συντηρήσεως οδών « Άρθρο 4 Χαρακτηρισμός
Δημοτικών και Κοινοτικών Οδών. Δημοτικαί και Κοινοτικαί οδοί
είναι οι οδοί οι εξυπηρετούσες πάσης φύσεως ανάγκες ενός
Δήμου ή μιας Κοινότητας εντός των διοικητικών ορίων αυτών». Με
τις προβλέψεις του σχεδίου νόμου , δημοτικές οδοί είναι οι οδοί
που εξυπηρετούν τις κάθε είδους ανάγκες οδικών μετακινήσεων
ενός δήμου ή δημοτικής ενότητας , εντός των ορίων τους. Οι
ανάγκες αυτές αφορούν, κυρίως, τις συνδέσεις μεταξύ οικισμών,
οργανωμένων υποδοχέων (οργανωμένοι χώροι ανάπτυξης
παραγωγικών και επιχειρηματικών δραστηριοτήτων), άλλων
σημαντικών συγκεντρώσεων, δραστηριοτήτων και μεγάλων
εγκαταστάσεων, κοινοχρήστων χώρων και σημαντικών τοποσήμων.
Αφορούν επίσης τις συνδέσεις μεταξύ των παραπάνω χώρων και
σημείων με δημοτικές οδούς όμορων δήμων και δημοτικών
κοινοτήτων( προφανώς εννοεί κοινοτήτων, γιατί πλέον υπάρχουν
μόνο κοινότητες) ή με εθνικές και επαρχιακές οδούς.
Οι δημοτικές οδοί διακρίνονται σε δύο κατηγορίες: Δημοτικές
οδοί κατηγορίας Α και Δημοτικές οδοί κατηγορίας Β. Οι δημοτικές
οδοί κατηγορίας Α παρέχουν δικαίωμα προσώπου για τη δόμηση
σε παρόδια γήπεδα. Οι οδοί αυτής της κατηγορίας χαρακτηρίζονται
με προεδρικό διάταγμα που εκδίδεται με πρόταση του Υπουργού
Περιβάλλοντος και Ενέργειας, μετά από ειδική μελέτη και ύστερα
από γνώμη του οικείου ΣΥΠΟΘΑ( Συμβούλιο πολεοδομικών
θεμάτων και αμφισβητήσεων). Επίσης οδοί που προϋφίστανται του
έτους 1923 στην εκτός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου
περιοχή, εκτός των οριοθετημένων οικισμών και εκτός των
οικισμών που προϋφίστανται του 1923, μπορούν, με το ίδιο
διάταγμα και την ίδια διαδικασία , να χαρακτηρίζονται ως
δημοτικές οδοί κατηγορίας Α.
Οι δημοτικές οδοί κατηγορίας Β συνδέουν οδούς κατηγορίας Α, ή
επαρχιακές ή εθνικές, με οργανωμένους υποδοχείς , και
λειτουργούν ως δίοδοι που παρέχουν δικαίωμα προσώπου σε
οργανωμένους υποδοχείς. Δεν παρέχουν δικαίωμα προσώπου στα
υπόλοιπα παρόδια γήπεδα. Χαρακτηρίζονται , όπως και οι
δημοτικές οδοί κατηγορίας Α, με προεδρικό διάταγμα.
3. Εκτός σχεδίου δόμηση- Διατάξεις γενικής εφαρμογής στην εκτός
σχεδίου δόμηση( άρθρα 27 και 28 του σχεδίου νόμου)

Τα γήπεδα που βρίσκονται εκτός σχεδίων πόλεως, εκτός ορίων των
νομίμως υφιστάμενων οικισμών προ του 1923 που στερούνται
ρυμοτομικού σχεδίου και εκτός περιοχών στις οποίες έχουν
καθορισθεί χρήσεις γης , καταρχήν δεν προορίζονται για δόμηση.
Στα γήπεδα που βρίσκονται εκτός σχεδίων πόλεως , εκτός των
νομίμως υφισταμένων οικισμών προ του 1923 που στερούνται
ρυμοτομικού σχεδίου, αλλά εντός περιοχών στις οποίες έχουν
καθορισθεί χρήσεις γης , η δόμηση είναι δυνατή για τις χρήσεις
γης και με τους όρους και περιορισμούς δόμησης που
προβλέπονται από το σχέδιο χρήσεων γης.
Γήπεδα που βρίσκονται σε περιοχές εκτός σχεδίου πόλεως,
θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα:
– Εφόσον έχουν ελάχιστο εμβαδόν τέσσερις χιλιάδες( 4.000)
τετραγωνικά μέτρα,πρόσωπο σε εθνική, επαρχιακή, δημοτική
οδό κατηγορίας Α ή σε κοινόχρηστο χώρο τουλάχιστον σαράντα
πέντε(45)μ. και ελάχιστο βάθος πενήντα(50)μ.
– Εφόσον έχουν πρόσωπο σε δημοτική οδό κατηγορίας Β , στα
οποία ανεγείρονται εμπορικές αποθήκες, ξενοδοχεία ιδιαιτέρως
αναβαθμισμένα, νοσοκομεία και κέντρα υγείας, ιδιωτικές
κλινικές, κέντρα δεδομένων, βιοτεχνικές και βιομηχανικές
εγκαταστάσεις κά.
Για χρονικό διάστημα δύο(2) ετών,( από τη δημοσίευση του
προς ψήφιση νόμου), όπως ορίζεται στις μεταβατικές διατάξεις
του σχεδίου νόμου(άρθρο 34), θεωρούνται κατά παρέκκλιση
άρτια και οικοδομήσιμα για την ανέγερση κατοικίας τα γήπεδα:
Α)που κατά την ημέρα δημοσίευσης του νόμου( που θα εισαχθεί
για ψήφιση) έχουν πρόσωπο σε διεθνείς, εθνικές, επαρχιακές,
δημοτικές και κοινοτικές οδούς, καθώς και σε εγκαταλελειμμένα
τμήματα αυτών και σε σιδηροδρομικές γραμμές και εφόσον
έχουν, Α1) τα υφιστάμενα γήπεδα κατά τις 12/11/1962, ελάχιστο
πρόσωπο δέκα(10) μέτρα , ελάχιστο βάθος δεκαπέντε(15) μέτρα,
ελάχιστο εμβαδό 750 τ.μ.
Α2) τα υφιστάμενα κατά τις 12/9/1964, ελάχιστο πρόσωπο
είκοσι(20) μέτρα, ελάχιστο βάθος τριάντα πέντε(35) μέτρα ,
ελάχιστο εμβαδόν 1.200 τ.μ.
Β) που έχουν πρόσωπο σε εθνική , επαρχιακή ή δημοτική οδό
εφόσον υφίστανται κατά τις 17/10/1978 και έχουν ελάχιστο
πρόσωπο είκοσι πέντε(25) μ, ελάχιστο βάθος σαράντα(40)μ. και
ελάχιστο εμβαδόν 2.000τ.μ.

Γ)που δημιουργήθηκαν από τις 17/10/1978 μέχρι την ημέρα
δημοσίευσης του παρόντος( νόμου που θα ψηφιστεί) με
ελάχιστο εμβαδόν4.000τ.μ.
Δ) που έχουν πρόσωπο σε εθνική , επαρχιακή ή δημοτική οδό
κατηγορίας Α , εφόσον υφίστανται στις 17/10/1978 και έχουν
ελάχιστο πρόσωπο είκοσι πέντε(25)μ., ελάχιστο βάθος
σαράντα(40) μ. και ελάχιστο εμβαδόν 2.000τ.μ.
Ε) που βρίσκονται εντός της ζώνης των πόλεων, κωμών και
οικισμών και είχαν κατά τις 24/4/1977, ελάχιστο εμβαδόν
2.000τ.μ., πρόσωπο σε εθνική , επαρχιακή, δημοτική κατηγορίας
Α οδό ή σε κοινόχρηστο χώρο τουλάχιστον είκοσι πέντε(25)μ. και
ελάχιστο βάθος σαράντα(40) μ.
ΣΤ) που είναι άρτια και οικοδομήσιμα και απομειούνται συνεπεία
απαλλοτριώσεων ή διανοίξεων διεθνών, εθνικών ή επαρχιακών
οδών, εφόσον μετά από την απομείωση αυτή έχουν τα όρια
αρτιότητας και τις λοιπές προϋποθέσεις των γηπέδων των
περιπτώσεων Γ και Δ.
Ζ) σε περιπτώσεις αναδασμών , γήπεδα που δημιουργούνται και
δίνονται σε δικαιούχους σε ανταλλαγή αρτίων και
οικοδομήσιμων γηπέδων, εφόσον μετά τον αναδασμό αυτό έχουν
τα όρια αρτιότητας και τις προϋποθέσεις των γηπέδων των
περιπτώσεων Γ και Δ.
4. Άρση ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης ( άρθρο 70 σχεδίου νόμου)
Η ρυμοτομική απαλλοτρίωση αίρεται αυτοδικαίως , χωρίς να
απαιτείται έκδοση σχετικής διαπιστωτικής πράξης, αν συντρέχει
μία από τις περιπτώσεις που ορίζει το άρθρο 70.
5.Επιχειρησιακό σχέδιο για την εξασφάλιση κοινόχρηστων και
κοινωφελών χώρων( άρθρο 74 σχεδίου νόμου)
Για τον προγραμματισμό της ολοκλήρωσης της εφαρμογής του
σχεδίου πόλης και την απόκτηση των χαρακτηρισμένων κοινόχρηστων
και κοινωφελών χώρων, οι Δήμοι καταρτίζουν επιχειρησιακό σχέδιο,
στο οποίο καταγράφονται και κατηγοριοποιούνται οι χαρακτηρισμένοι
από το σχέδιο πόλης κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι. Οι
κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι των οποίων δεν έχει συντελεσθεί η
απαλλοτρίωση ιεραρχούνται , ανά δήμο ή δημοτική ενότητα ή
κοινότητα , ως προς την αναγκαιότητα υλοποίησής τους βάσει της
πολεοδομικής σημασίας τους για την πόλη.
Για τις ανάγκες σύνταξης του επιχειρησιακού σχεδίου το Ελληνικό
Κτηματολόγιο παρέχει προς τους δήμους την αναγκαία πρόσβαση στη
βάση δεδομένων του Συστήματος Πληροφοριών Εθνικού

Κτηματολογίου. Το επιχειρησιακό σχέδιο εγκρίνεται με απόφαση της
Επιτροπής Ποιότηταςου οικείου δήμου.
Συμπερασματικά θέλουμε να τονίσουμε ,ότι το σχέδιο νόμου για τον
εκσυγχρονισμό της χωροταξικής και πολεοδομικής νομοθεσίας , το
οποίο βρίσκεται σε δημόσια διαβούλευση , περιέχει διατάξεις που
εκσυγχρονίζουν τις πόλεις και βοηθούν στην ορθολογική ανάπτυξη του
χώρου. Θέλουμε , όμως, να τονίσουμε , πως για την αποτροπή
εκδήλωσης ενός νέου κύματος αυθαίρετης δόμησης και την
προστασία της ιδιοκτησίας των πολιτών, η πολιτεία οφείλει, το
συντομότερο δυνατό, να επεκτείνει τα σχέδια πόλης και να δώσει τη
δυνατότητα στους πολίτες να οικοδομήσουν με νόμιμο τρόπο. Προς την
κατεύθυνση αυτή μπορεί να συμβάλλει η έγκαιρη υλοποίηση του
προγράμματος , που έχει εξαγγείλει το Υπουργείο Περιβάλλοντος και
Ενέργειας και αφορά τη χρηματοδότηση, την εκπόνηση και έγκριση των
Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων των δήμων της χώρας.

 

 

 

(*) Ο κ. Ζαχαρίας Εμμ. Δοξαστάκης είναι Περιφερειακός Σύμβουλος και Πρόεδρος της Ένωσης Δημάρχων Κρήτης

ΠΑΡΟΜΟΙΑ ΑΡΘΡΑ